Бумаги REITs. Анализируем необычный сегмент, выбираем фаворитов

Бумаги REITs. Анализируем необычный сегмент, выбираем фаворитов

Холоденко Оксана
Эксперт БКС Экспресс

14.06.2019

Бумаги REITs. Анализируем необычный сегмент, выбираем фаворитов

Представляем вашему вниманию необычный сегмент финансовых инструментов – биржевые фонды недвижимости REITs.

Недвижимость – ценность на все времена. Однако у недвижимости есть ряд особенностей, которые невыгодно отличают ее от многих биржевых инструментов. Прежде всего, это высокая стоимость объектов, их неоднородность, значительные транзакционные издержки, износ и недостаток ликвидности.

Инвесторам, не готовым к таким трудностям, стоит обратить внимание на бумаги фондов (или трастов) недвижимости – Real Estate Investment Trust (REIT). Бумаги публично торгуемых REITs подобны акциям и обращаются в большом количестве на рынке США. Также бывают публичные, но не котируемые REITs, и частные структуры. В рамках нашего обзора мы расскажем об этом биржевом инструменте, оценим тенденции сегмента и выберем фаворитов в рамках индустрии.

Что такое REIT

Real Estate Investment Trust – компания, которая владеет приносящей доходы недвижимостью или финансирует соответствующие операции.

Существует два основных вида REITs: долевые (Equity) и ипотечные (Mortgage). Долевые собирают ренту с принадлежащих им объектов, также возможно получение доходов от продажи недвижимости из портфеля. Инструмент этот позволяет инвестировать в портфель объектов недвижимости и получать регулярный доход от их эксплуатации. Ипотечные – получают доход от инвестиций в ипотеку или ипотечные ценные бумаги, связанные коммерческой и жилой недвижимостью. В рамках сектора недвижимости индекса S&P 500 сконцентрированы долевые REITs. Ипотечные – относятся к финансовому сектору, в S&P 500 их нет. 

Существуют офисные (Office), промышленные (Industrial), розничные (Retail), отельные (Lodging), связанные с жильем (Residential), лесные (Timberland), сферы здравоохранения (Health Care), складские (Self-storage), инфраструктурные (Infrastructure), диверсифицированные (Diversified), специализированные (Specialty) долевые REITs.

Чтобы соответствовать характеристикам REIT, компания должна:

1) инвестировать минимум 75% совокупных активов в недвижимость;

2) получать минимум 75% валового дохода от ренты, процентов по ипотечным вложениям, финансирующим реальную недвижимость, или от продажи недвижимости;

3) выплачивать не менее 90% налогооблагаемого дохода в качестве дивидендов;

4) выплачивать налоги в качестве корпорации;

5) управляться советом директоров или попечителями;

6) иметь не менее 100 акционеров;

7) 5 или меньше лиц не должны владеть более 50% акций.  

Финансовые преимущества REIT

• Регулярный доход. Из-за регуляторных особенностей многие бумаги REIT характеризуются высокой дивидендной доходностью – около 4% годовых по индексу FTSE Nareit All, включающему 225 REIT. В некоторых случаях речь идет о 6-10% годовых. Напомним, что это доход в долларах США, намного выше, чем средняя дивдоходность S&P 500 (около 1,8%).

• Диверсификация. На длительных временных промежутках бумаги REITs имеют низкую корреляцию с остальным фондовым рынком США. Именно поэтому инвестиции в подобные бумаги способны снизить волатильность портфеля. Помимо этого, инвестиции в REITs сделают портфель более разнообразным, позволив сделать ставку на рынок недвижимости.

• Страховка от инфляции. Как правило, стоимость недвижимости и рента, а значит и дивиденды REITs, увеличиваются вслед за инфляцией.

Динамика индекса CPI в США за последние 100 лет

Бумаги REITs. Анализируем необычный сегмент, выбираем фаворитов

• Ликвидность. Это выгодно отличает бумаги REIT от прямых инвестиций в недвижимость, которые зачастую неделимы и имеют высокий барьер для входа. На рынке США обращается более 200 бумаг REITs, а за пределами Штатов – еще более 400. Бумаги эти подобны акциям, являются биржевыми инструментами, по ним могут проводиться сделки в течение каждого торгового дня. REIT, разместившие бумаги на американских биржах, отчитываются перед Комиссией по ценным бумагам и биржам США (SEC).

Риски REIT

Как и акции, бумаги REIT подвержены рыночному риску. Помимо этого, динамика их цен и дивиденды зависят от циклов на рынке недвижимости, состояния экономики и уровня процентных ставок. В случае ипотечных REIT, более схожих с финучреждениями, также присутствуют специализированные риски, прежде всего риск процентных ставок и кредитный риск.    

Как выбрать правильный REIT

С подробным списком бумаг REIT вы можете ознакомиться на сайте Национальной ассоциации риелторов США (NAREIT). При подборе бумаг в портфель следует обратить внимание на следующие критерии.

Структура активов. Позволяет понять, во что собственно вы вкладываетесь, и что наиболее подходит для нынешней стадии экономического цикла, а также насколько REIT соответствует вашей склонности к риску. Согласно оценкам Fidelity, на поздних стадиях экономического цикла, где сейчас находится американская экономика, бумаги REIT уже не столь интересны. Тут время задуматься о вечных ценностях, гарантирующих устойчивый приток дивидендных доходов. Это значит, что доходы самих структур должны быть устойчивыми и прогнозируемыми.

Дивидендная доходность. Также стоит обращать внимание на дивидендную историю фонда, уровень выплат из доходов. 

FFO (funds from operations). Представляет собой ключевую финансовую метрику для оценки REITs. FFO равна чистой прибыли, к которой прибавляется амортизация собственности и из которой вычитается прибыль (прибавляются убытки) от продажи объектов недвижимости. Является своего рода аналогом показателя денежных потоков. Мультипликатор P/FFO позволяет сравнивать бумаги между собой, подобно P/E в традиционных случаях. При прочих равных, чем ниже мультипликатор, тем более привлекательна бумага. Значение FFO можно найти в отчетности REIT. Обозначенные соотношения доступны в базах Reuters и Bloomberg. В открытом доступе их зачастую найти непросто. Желающие детально проанализировать REITs могут рассчитать их самостоятельно.

Технический анализ. Не стоит подменять им оценку фундаментальных характеристик, но в случае ликвидных бумаг из S&P 500 теханализ может помочь с определением корректной точки для входа в позицию или выхода из нее.

Тенденции сегмента

Крупнейшим ETF на REITs является фонд Vanguard REIT (VNQ). С начала года бумаги прибавили около 20%. Сегмент REITs стал одним из лучших на рынке США в этом году. Этому способствовала просадка процентных ставок на фоне смягчения риторики ФРС. Ставка по 30-летней ипотеке ушла ниже 4% годовых.

Бумаги REITs. Анализируем необычный сегмент, выбираем фаворитов

В долгосрочном разрезе VNQ уже около четырех лет торгуется в рамках широкого торгового диапазона, находясь сейчас выше пикового значения пузыря недвижимости 2005-2006 гг. Движения REITs в целом отрицательно зависят от динамики рыночных процентных ставок, которая хорошо прослеживается на графике доходности Treasuries. Помимо фактора кредитования в сегменте недвижимости и влияния ставок на балансы REITs, есть еще один момент. Чем ниже доходности гособлигаций США, тем более конкурентоспособными являются дивидендные сектора, к которым относятся и REITs.

Читайте также «US Treasuries как индикатор глобальных рисков. Почему все смотрят за их доходностью»

График Vanguard REIT ETF с 2012 года   

Бумаги REITs. Анализируем необычный сегмент, выбираем фаворитов

Исходя из графика цен на недвижимость и динамики новостроек, можно предположить, что в перспективе 1-1,5 года возможен явный разворот на рынке жилой недвижимости в США. Снижение ставок ФРС в среднесрочной перспективе может поддержать сегмент, но в случае замедления экономики жилая недвижимость может заметно просесть в цене, при этом снизятся арендные ставки, что окажет давление на Residential REITs.

Бумаги REITs. Анализируем необычный сегмент, выбираем фаворитов

За последний год National rent index вырос на 1,6%. По сравнению с предыдущими годами произошло замедление, индекс уже не догоняет 2% уровень инфляции.

Бумаги REITs. Анализируем необычный сегмент, выбираем фаворитов

В случае коммерческой недвижимости возможны схожие тенденции. На диаграмме от Statista хорошо видно замедления годовых темпов прироста NCREIF Property Index, отражающего цены на коммерческую недвижимость в США – офисную, складскую, в сфере ритейла и пр. Более надежными в этом плане являются REIT, ориентированные на предоставление площадей для сферы здравоохранения или, напротив, диверсифицированные структуры, которые имеют более стабильные источники доходов.

Бумаги REITs. Анализируем необычный сегмент, выбираем фаворитов

На какие REITs стоит обратить внимание

ETF – это «средняя температура по больнице», ситуацию надо оценивать в каждом конкретном случае.

1) Возьмем выборку из Equity REITs в рамках индекса S&P 500, получим 32 бумаги. Отфильтруем их по рыночной капитализации и выберем REITs с капитализацией свыше $20 млрд, останется 14 бумаг.

Бумаги REITs. Анализируем необычный сегмент, выбираем фаворитов

2) Добавим фактор сравнительной оценки. Отфильтруем бумаги по показателю P/FFO. Низкие/высокие значения мультипликатора в нашем случае положительно коррелируют с низкими/высокими значениями простого и форвардного P/E (с учетом прибыли за последние 12 месяцев и прогноза Reuters по прибыли на ближайшие 12 месяцев).

Бумаги REITs. Анализируем необычный сегмент, выбираем фаворитов

3) Оценим финансовые метрики и консенсус-таргеты инвестдомов. Уберем из выборки бумаги с экстремально высокими значениями мультипликаторов, отрицательными ожиданиями по динамике прибыли на акцию (EPS) на этот год, наибольшей премией к средним таргетам аналитиков. Оставляем Simon Property Group – в этом году ожидается 11% снижение EPS, но мультипликаторы низки. Итог – 7 бумаг.

Бумаги REITs. Анализируем необычный сегмент, выбираем фаворитов

4) Оценим дивиденды.

Уберем бумаги с чрезмерно высоким уровнем выплат из чистой прибыли и высоким отношением этого показателя к среднему значению за 10 лет.

Бумаги REITs. Анализируем необычный сегмент, выбираем фаворитов

5) Итог. Получаем выборку из трех бумаг. Simon Property Group и Realty Income относятся к циклическим ритейл-REITs. В долгосрочном периоде подходила бы к этим бумагам с осторожностью. Equinix специализируется на дата-центрах, эта бумага менее связана с циклами экономики. Все три фаворита торгуются не только на рынке США, но и на Санкт-Петербургской бирже. REITs из сферы здравоохранения в окончательную выборку пока не вошли. В S&P 500 таких бумаги две, и у них чрезмерно завышены мультипликаторы. Ввиду близости практически всех бумаг сектора к средним таргетам аналитиков имеет смысл подождать просадки для покупок. 

Бумаги REITs. Анализируем необычный сегмент, выбираем фаворитов

БКС Брокер 

Бумаги REITs. Анализируем необычный сегмент, выбираем фаворитов
Основные виды деятельности: Работа на финансовых рынках Консультирование и сопровождение в работе на финансовых рынках Юридические услуги, связанные с регистрацией, перерегистрацией, ликвидацией российских юридических лиц Консультирование в сфере кредитования и защиты прав заёмщика Информационные услуги связанные с ведением бизнеса